专家:在做这个决定之前 不要买房子

来源:理财周刊 日期:2020-11-20

房产专家张金鹗退休出了新书《住房自由的人生》,总结过去三十年的研究及房市观察,去年他购入人生的第四屋安享晚年,当时市场上疯传,连"空头总司令"都开始买房,是否房市将回春?他不改作风地打脸,"自己换房是为了退休生活,与景气何干?"

"房子是以消费为主、投资为辅",他直言,"住得舒服最重要!"大家想钱想疯了,劈头就问"现在适不适合买房?"根本本末倒置,"现在适不适合买"是"时机"的问题,基本论调就是投资,投资有赚有赔,若是以居住为考量,任何时间都可以买房。

"住房"自由 当屋子的主人

有些人想要自住兼投资,当然最佳的情况是房子赚钱,又住得舒服,然而,此事古难全,鱼与熊掌常不能兼得,"房价下跌,这一辈子住得很舒服,还是赚到!"千万不要只想赚钱而住得不舒服。

房子是一家人居住的地方,蕴藏著感情和记亿,有家的温暖,张金鹗提出的"住房自由"是指居住的自由,"住起来很自在、很舒服、没压力","住房自由"可以自己定义,每一个人的情况不同。

他强调,是"住房"自由,不是买房自由、租房自由,租房、买房都好,如果还贷款很轻鬆,不被房贷绑架,当然可以当首购族,但是如果贷款成为生活的压力,住在裡面心情不好,生活品质越来越差,就成为"屋奴"。

"要当屋子的主人",张金鹗说自己租过二十一间房子,都住得很舒服、没压力,有很多美好的记忆,就是屋主、就是自由。

要不要买房,不能单以财务来决定,还须考量工作、家庭是否稳定?是否创业、实现人生梦想?租房、买房各有利弊,买不起房子就只得租房,经济能力许可、房贷缴得轻鬆,就可以买,租房很自由,可以随意换,买房就必须审慎考量,基本上,"没有决定住五到七年以上,就不要买房子!"

了解个人对居住的感受偏好

张金鹗提及,买房子的五大要素,时机、区位、产品、管理、价格,若以自住考量,"产品最重要",格局、採光、景观、面积等优劣与否、自己喜不喜欢、家人的意见,还有要能够负担得起,负担不起再喜欢都没用!

区位来说,张金鹗採中庸法则,距离学校、工作地点适中,他举自己的例子反问,"我在政大教书,干嘛买到大安区?更何况大安区一坪八十万,文山区一坪才四十万!"中庸之道是说"不要太近,也不要太远",大区位第二圈(蛋白区)比较好,捷运第一巷、走路十分钟更优。

"买房要看自己,每个人不一样",张金鹗解说,"你的好房子,不是我的好房子",每个人的家庭结构、工作、生活作息不同,"一直找别人心中的好房子,不是很奇怪?"

他提出逆市场选择,"市场好、我不好,市场不好、我好",别一窝蜂当跟屁虫,购屋者自己先做功课,"追溯过去的居住史,分析每个房子的优缺及对未来居住的期望值,才会知道自己的偏好。"

了解自己对居住的感受,"立好心中的尺,就不会被市场左右!"

随著生命週期不同情境换屋

张金鹗买过四间房子,"消费为主、投资为辅",第一屋买在政大附近,是他确定自己会在政大教书十年以上才下手买房,因为与父母同住过于拥挤,夫妻才决定在政大河堤旁购置第二屋,把第一屋留给父母。

后来考量父母亲年纪老迈,爬楼梯不方便,正好当时第二屋楼上要出售,于是买下第三屋做为父母亲的居所,楼上楼下,可保留夫妻生活空间,又可就近照顾双亲。

第一屋有感情记忆,捨不得卖,整理之后出租给一位德国人,分担购买第三屋的房贷压力,退休后要改善生活品质,决定卖掉第一屋和第二屋,父母居住的第三屋则拿去抵押贷款,购置第四屋,就是现在的退休宅。

买下的退休宅,有更多的公设和交谊空间,像是游泳池、三温暖,他每天都会去游泳健身,消费、投资从最初的七:三变成九:一,"人的生命週期不一样,换屋有不同的情境"。

不动产自动估价系统公益平台

他分享,自己从未考虑到市场的时机和价格,都是因为"居住"的需求而买,所考量的是产品、区位和管理,而区位也是自己心中认为恰当的区位,并非市场的区位。

意外的是,第一屋因为产品好、管理好,随著时间及房价上涨,从当初的两百万涨到一千四百万,而第二屋也从千万翻倍成长,因为产品、区位优质,因此能很快脱手,转出钱来买第四屋。

张金鹗买卖房屋,除了参考房仲的建议售价之外,主要是利用"好时价"估算市场行情,使他能够在合理的价格顺利卖出。

"好时价"是他在政大教书期间,有感于买房对于台湾年轻人的沉重压力,因此参考美国实行多年的大量估价法,如Zillow网站,所建构的不动产自动估价系统公益平台。

他认为,"实价登录"造假时有所闻,当中的备注栏列有亲友交易、顶楼加盖、增建改建等都属于非正常交易,更严重的是,只能显示该房的历史价格,或邻近周围的价格,含不含车位、单价、总价也相当混乱,不能真正反映市价。

估算市场行情 资讯透明化

"好时价"是结合大数据、地理资讯系统、人工智慧所建立的经济估算模型,能够精准算出该户目前的市价,误差大概在10%上下。

"电脑挑的,不会做假",不只告诉你该户现在的市价,单价、总价、有没有含车位,都会清楚交代,还把周围相邻、相似的楼层做比较,并且为该区生活机能评分,供消费者做参考,最重要的是,使用"好时价"全部免费。

张金鹗说,现在的价格都是业者说的算,"业者想要八十万卖你,跟你说市价一百万,你的锚就被定在一百万,所以你杀到八十万,经过『好时价』数据分析,市价在七十五万,卖方说八十万、你说七十万,一来一往,刚好七十五万成交"。

"好时价"平台能不能抑制房价?张金鹗强调,"好时价"每个月都会更新资讯,房价波动有很多因素,资讯透明是抑制房价的必要条件,并非充分条件,"如果大家爱用这个平台,大数据分析就会越来越准"。

退休后的张金鹗除了定期到"好时价"平台担任志工外,也开始习画、上古典音乐课,星期四固定爬山、到宜兰健走,以前是房地产专业的传承,现在开始经营艺术,日前也开了画展。

"这一生赚的,这一生花完"

谈到自己的理财方式,他提出"人生NPV等于零",NPV是淨现值,"这一生赚的,这一生花完",只赚钱不花钱不叫做理财,会花钱才是重点,老一辈人都很辛苦,把钱留给孩子,自己没有生活品质,还可能造成子女争产,他建议面临退休的人,"淡泊一点,兴趣很重要,不要只为钱过日子"。

他同时勉励年轻人,要有理想、有抱负,有比房子、赚钱更重要的事,有机会到国外走走,开放个人视野,追求自己喜欢的东西,"理想是口号,实践才是王道",有付出就会有收穫。

    A+
声明:本文转载自其它媒体,转载目的在于传递更多信息,并不代表赞同其观点和对其真实性负责。